2016年是房地產市場調控的一個轉折點,在2016年年底中央經濟工作會議強調要促進房地產市場平穩健康發展,首次提出堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位。

2016年2月17日財政部、國家稅務總局、住建部聯合發布《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》,房地產市場退出全國性調控。2016年3月5日,李克強總理在第十二屆全國人民代表大會第四次會議上做《政府工作報告》,提出完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策,適應住房剛性需求和改善性需求,因城施策化解房地產庫存。調控進入“因城施策”時代。

隨后2017年10月在十九大報告中,習近平再次強調堅持“房子用來住的、不是用來炒的”定位。李克強總理在2018年政府工作報告和2020年政府工作報告中也均明確其定位,因城施策。


本文針對2016年至今南京市房地產市場政策進行節選,了解南京房地產市場政策變化情況。

進一步提高征收拆遷貨幣化安置的比例,促使區域存量商品住宅去庫存。逐步有序緩解商辦庫存壓力。

開展商辦存量的系統性調查,鼓勵和支持各區、園區出臺扶持政策,結合產業發展需求,探索PPP模式。根據市場狀況,在符合總體規劃的前提下研究未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型利用,形成有效供給。

進一步加大普通住房土地供應,保持房地產用地市場供需基本平衡,通過調節土地供應穩定市場預期。

探索發展租賃市場規?;洜I的有效路徑,做好房屋租賃社會化管理工作。

按照國家、省去庫存的要求,重點支持剛性住房需求,鼓勵引導改善性住房需求,遏制投機性住房需求,結合實際精準去庫存。

開展商辦庫存的系統性調查,鼓勵和支持各區、園區出臺扶持政策,結合產業發展需求,對于商辦庫存較多、去化周期較長的區域,符合規劃經市政府批準后,允許調整土地用途、規劃條件,引導未開發商業、辦公用地轉型利用,用于國家支持的養老、文化、體育等新興產業項目的開發建設。

將通過保持合理土地供應規模節奏,有效遏制房價過快上漲勢頭,促進房地產市場平穩健康發展。切實加強房地產市場需求旺盛區域普通商品住宅的價格指導,對六城區、江寧區、浦口區的商品住宅項目(不含戶型180平方米以上及低密度住宅),以年初批次成交均價為基準,按照價格區間分類指導。申報均價2萬元/平方米以下的,年化漲幅不宜高于12%;2—3萬元/平方米的,年化漲幅不宜高于10%;3萬元/平方米以上的,年化漲幅不宜高于8%;首次銷售的項目,申報均價參照周邊同類型、同品質樓盤。

鼓勵開發企業開發建設中小戶型、適銷對路的各類住宅,對于剛性需求集中的區域,保持100平方米左右戶型新建住宅(含商品住宅、保障性安居工程項目)50%的合理占比。

一、調整土地公開出讓競價方式

(一)經營性用地公開出讓實行網上交易,競價所產生的保障房建設資金不計入房價準許成本。

(二)當網上競價達到一定比例時,調整該地塊所建商品住房預售條件。

當網上競價達到最高限價80%時,申領預售許可證應達到以下施工進度:七層及以下的,應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂;八層及以上的,應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上。

當網上競價達到最高限價90%時,該地塊所建商品住房必須現房銷售。

(三)當網上競價達到最高限價時,仍有2家以上單位要求繼續競買的,停止網上競價,改為現場搖號產生競得者,并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。

二、調整商品房貸款首付比例

(一)對擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的,除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外,其他地區最低首付款比例調整為不低于35%。

(二)對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性貸款購買普通住房的,除高淳、溧水執行最低首付款比例30%外,其他地區最低首付款比例調整為不低于50%。

穩定房地產市場,在前期“控房價、控地價”的基礎上,對主城區(不含高淳、溧水、六合,下同)實施住房限購措施:

一、暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

二、暫停向擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房。

進一步增加商品住房上市供應,加強房地產市場土地出讓、開發建設、上市銷售等環節的監管,督促開發企業嚴格履行開竣工合同。對房價過快上漲區域的新建商品住房項目房源,符合銷售條件的,價格主管部門積極主動服務,指導開發企業及時進行價格申報備案,經備案后的同期房源申報價格不再調整。

加大商品住宅土地供應,加快商品住宅用地上市節奏,增加土地上市規模,確保完成全年經營性用地出讓計劃,通過土地市場均衡有序供應,切實穩定土地市場預期。加強土地出讓后跟蹤管理,組織對全市已出讓商品住宅用地的付款、開竣工等情況進行全面核查,督促開發企業按土地合同約定進行開發建設,增加存量土地可上市房屋供應量。

穩定商品住房價格,開發企業應合理安排新建商品住房的銷售節奏,同期房源應一次性向價格主管部門申報備案價格,且批次申報面積不宜低于3萬平方米,不得通過分批申報價格變相漲價。領取預售許可證的項目應一次性公開全部房源,及時對外銷售。開發企業領取預售許可證后不銷售的,價格主管部門不接受上調價格的申報。

一、在六合區、溧水區、高淳區范圍內,暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

二、在主城區(不含六合區、溧水區、高淳區)范圍內,暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

三、非本市戶籍居民家庭申請購買首套住房時,應提供自購房之日起前3年內在南京累計繳納2年及以上個人所得稅證明或社會保險(城鎮社會保險)證明,非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

強化區政府的主體責任。通過建設、籌集保障性住房,以及提高貨幣化安置比例,鼓勵公租房貨幣化等措施,將轄區內住房保障需求落實到位。

落實保障性住房的配建工作。完善跨區調劑補償機制。對本區房源不足,需跨區使用保障性住房安置的區,應向項目所屬區補交差價。

發揮市級平臺的引領作用。根據市政府決定和區政府(園區)委托參與區保障性住房建設,并依據城市建設發展規劃,可適當建設和儲備一定數量的保障性住房,主要用于解決基本住房保障及人才安居住房。

1.加大住宅用地供應。增加住宅用地供應量,加快土地供應節奏,有效增加供應規模。

2.加強土地供后監管。督促開發企業嚴格按照出讓合同約定時間開工建設,加快已開工地塊建設速度,盡快形成有效供應。

3.提高土地市場準入門檻。嚴格土地市場競買人房地產開發資質要求,提高住宅、商住用地競買保證金比例。

4.調整優化土地出讓方式。土地出讓時,地塊競價達到最高限價時停止競價,改為競爭保障性住房面積,面積最多者競得,所建保障性住房無償移交政府,相應房屋建設成本不納入房價準許成本。進一步增加中小套型和中低價位住房供應,選擇河西新城、江北新區、南部新城等區域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊,采取“限銷售對象、限房價、限套型、限轉讓、限銷售方式、競地價”的出讓方式。

5.購房人(含居民家庭、企事業單位、社會組織)新購住房在取得不動產權證后,3年內不得轉讓。通過贈與方式轉讓住房的,自簽署《贈與合同》并辦理轉讓確認手續之日起,贈與人滿3年后方可再次購買住房。通過贈與方式取得住房的家庭或居民,執行住房限購政策。

2018年8月13日下午下發了《關于調整我市企事業單位住房限購政策的通知》,要求對企業參與購房行為進行限制。限制對象為所有企事業單位及其他機構,涵蓋本市和外地企事業單位以及其他機構。文件于8月13日19時后開始執行,對采取搖號方式銷售的樓盤,以房產部門購房資格核驗時間為準,對非搖號方式銷售的樓盤,以認購協議簽訂時間為準。

一是臨時建筑規劃審批采用告知承諾方式。建設單位在簽訂建設用地出讓合同并交付土地出讓金首付款后,只要簽署一份今后保證按要求申報和施工的承諾書,即可直接領取臨時建設工程規劃許可證。二是為需保留的臨時建筑明確辦理路徑。此類臨時建筑,若不需保留,建設單位只要在項目最后一次申報規劃核實前拆除即可;若想要保留,可通過簡單的路徑轉為“正式”項目,即在符合土地出讓條件和規劃控制要素的前提下,通過申報規劃許可變更的方式,直接換取正式建設工程規劃許可證。

南京市作為全國租賃試點城市之一,堅決貫徹落實十九大會議精神,以“房住不炒”為工作定位,加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”住房制度。推動租賃住房建設,是我市增加租賃住房供給,擴大住房租賃市場規模的迫切需要,是培育發展住房租賃市場,構建租購并舉的住房制度的必然要求,也是貫徹落實“一城一策”各項工作要求的重要內容之一。

該《辦法》相對于以往人才購買商品房政策,最大的特點在于,擴大了人才的供應范圍。學歷型、技能型、管理型、經驗型人才都在列;海內外人才全部囊括;重點企業教育、醫療領域人才全涉及。機關事業單位人才首次納入購房服務政策范圍。每名人才家庭只能享受1次購房服務,且僅限購一套住房,辦理登記、選房、認購等手續時,須持有本人的人才購房證明,所購住房5年內不得轉讓。

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